La función social de la vivienda, a examen

PSOE y Unidas Podemos siguen sin cerrar un acuerdo en torno a la futura ley de vivienda. La pretensión de UP de obligar a los grandes propietarios de España a destinar el 30% de sus viviendas a ‘alquiler social’ no convence a los socialistas en el Gobierno, que, en las últimas semanas, no obstante, ofrecen otras propuestas con el fin de limar asperezas. Pero sigue sin haber entendimiento.

Redacción CEF.- Media consulta a José María Pérez, profesor del CEF.- y administrador en CORE Gestión Inmobiliaria Integral

La señalada iniciativa de Unidas Podemos, que es la que ha generado mayor rechazo en su socio de gobierno, plantea una primera cuestión que es la de su encaje constitucional, en el sentido de si es respetuosa con el art. 33 de la Constitución, que reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

Si bien ese artículo especifica que “la función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes” y que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización…”, “se trata, por tanto”, a juicio del profesor del CEF.- José María Pérez, “de dilucidar ahora si esa eventual imposición a los propietarios de destinar viviendas a ‘alquiler social’, en la medida que supondría alquilar viviendas a unas rentas inferiores al valor del mercado, causando un perjuicio económico al propietario, debe ser o no indemnizada por el Estado legislador”.

Lo contrario es que dicha medida no conllevara indemnización alguna, como recuerda el profesor Pérez, “por ser una carga impuesta por razón de la función social de la propiedad, que delimitaría el ‘contenido normal’ de la propiedad de estas viviendas, en línea con el art. 128 de la Constitución, que dice que “toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general…”

La eventual medida propuesta por Unidas Podemos afectaría a todo aquel propietario de 5 o más viviendas, personas físicas o empresas. Por tanto, valora José María Pérez, “el objetivo de la medida no son las grandes inmobiliarias que promueven vivienda en alquiler o fondos de inversión inmobiliaria, sino a cualquiera que tenga 5 o más viviendas”. Porque, “por la estructura de la propiedad inmobiliaria en España, en la que muy pocas personas tiene 5 o más viviendas, es evidente que quienes se verían afectados serían las pequeñas y grandes promotoras y los fondos de inversión”.

Lo que ha trascendido a la opinión pública es que el concepto de ‘alquiler social’ se asocia al de una vivienda de emergencia social o parque público de vivienda, “dando a entender que lo que se pretende es generar un parque de vivienda destinada a resolver situaciones de extrema gravedad en el acceso a la vivienda. Tanto es así que se habla de ‘emergencia habitacional’”, apunta Pérez.

En suma, se trataría de proporcionar viviendas a aquellas personas o colectivos desfavorecidos o sin recursos, a los que les resulta imposible el acceso a la vivienda a través del mercado, por no tener capacidad económica para el pago de los alquileres o por otras circunstancias sociales.

Tradicionalmente, explica el profesor del CEF.-, esta necesidad se venía satisfaciendo mediante la construcción directa por la administración pública de las llamadas Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial, todo ello a través de organismos, institutos o empresas públicas estatales autonómicas y municipales.

La propuesta de UP supone un cambio extremo, ya que, argumenta José María Pérez, “se trasladaría parte de esa carga y responsabilidad a los propietarios privados y, además, a su costa, puesto que los alquileres percibidos estarían por debajo del valor de mercado”. En este supuesto, agrega, “podría darse el caso, no solo de que los propietarios no obtuvieran la rentabilidad esperada de su inversión, sino que, incluso, esos alquileres no cubrieran los costes de administración y mantenimiento de los inmuebles y los fiscales que gravan la propiedad inmobiliaria”.

“¿Se compensarían estas situaciones con subvenciones a los propietarios, desgravaciones fiscales u otras ayudas públicas? no se sabe”, señala Pérez, quien apunta que frente al llamado ‘alquiler social’ algunos agentes del sector (Blackstone) han manifestado su disposición a asumir la promoción de ‘vivienda asequible’ destinada a personas o unidades familiares de ‘rentas medias-bajas’ o ‘rentas medias’.

“Es decir, arrendatarios que sí pueden hacer frente a un alquiler moderado y acorde con su nivel de ingresos, que se presume estable y recurrente; de forma que, aun siendo bajo el importe del alquiler, sea suficientemente rentable para el propietario la puesta en el mercado de tales viviendas”.

A diferencia de lo que se suele creer, indica el profesor del CEF.- , los promotores inmobiliarios para alquiler o venta pueden preferir en muchas ocasiones alquilar o vender las viviendas a ‘precios baratos’, porque aseguran su “rápida comercialización y, por tanto, el retorno de sus inversiones y la obtención del beneficio”. “Es una cuestión de costes, no de maximizar precios”, añade.

A esta idea de promoción de vivienda asequible responden iniciativas públicas de desarrollo de viviendas en alquiler como el Plan Vive o el Plan de Alquiler Municipal (tal es el caso de la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid, respectivamente), basados en el principio de colaboración público–privada. “Por ejemplo”, comenta el profesor del CEF.-, “en el caso del gobierno regional de Madrid, se aspira a la construcción de 25.000 viviendas de titularidad pública, pero gestionadas por empresas privadas, en virtud de una concesión administrativa otorgada por el Gobierno regional a promotoras inmobiliarias, cooperativas y otras entidades privadas; sobre suelos pertenecientes a las Administraciones Públicas”.

En este punto, Pérez subraya la dicotomía entre el factor ideológico frente al impacto real y la eficacia de las medidas: “Sería oportuno determinar si es más eficaz la imposición coactiva o resulta más rentable, en términos económicos y también sociales, la ‘complicidad’ entre los gobiernos y los promotores y propietarios”.